【教材案例2－8】

××市××区某加油站房地产抵押估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析

估价对象为××市××区某加油站，委托人于2001年3月6日向××市某单位购买得来，后改造重建，并于2002年重新进行竣工验收。《房地产证》的权属关系已于2005年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。

估价对象加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一幢营业楼、一幢加油棚及一幢配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953．95㎡（其中营业楼为502．01㎡，宿舍为451．94㎡），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。估价对象装修情况如下：

营业楼：

外墙面：水泥砂浆、部分铝塑板面刷涂料；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：矿棉板；门：实木门、玻璃门；窗：铝合金；卫生间：地砖地面、墙面贴瓷砖、卫生二洁具。室内装修成新度：90%。

宿舍：

外墙面：水泥砂浆；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：铝扣板；门：实木门；窗：铝合金。室内装修成新度：90%。

（二）估价对象权益状况描述与分析（略）

估价对象权益状况见下表：

（三）估价对象区位状况描述与分析

估价对象位于××市××区某地，吉华路南侧，东近大发路，南与龙壁工业区毗邻，西近梅观高速公路。周边有坂田第一工业区、龙壁工业区、坂田第二工业区、油松工业区等，西南100m为吉荷高速公路入口，沿吉华路车流量大，有863、839、816、300、312等多路公共汽车通过，交通便利。加油站位于车流量大的吉华路南侧，地理位置好，进出口设计合理。

二、市场背景描述与分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

1．按财务会计报表测算

【纠错】不应按实际数值，应按社会客观平均值。

（1）销售收入

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90＃、93＃、97＃、98＃四类汽油，0＃柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。

委托人提供的近三年财务报表情况如下：

对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82784789元作为其正常运营的营业收入。

（2）销售成本

销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则：

销售成本＝销售收入×90%＝74506310（元）

（3）运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取，即：

运营费用＝销售收入×3%＝2483543（元）

（4）确定年折旧费

指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。

储油罐年折旧＝储油罐数×年每台折旧额

根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为l476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：

年折旧额＝1476720/20＝73836（元）

（5）营业税金及附加

营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：

营业税金及附加＝（销售收入－销售成本）×17%×4%

＝（82784789－74506310）×17%×4%＝56293（元）

（6）营业利润

营业利润＝销售收入－销售成本－运营费用－设备年折旧费－营业税金及附加

＝82784789－74506310－2483543－73836－56293＝5664807（元）

（7）确定由房地产产生的净收益

上述计算所得的年营业利润包含了①房地产产生的收益、②正常经营的商业利润和③成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净收益。

A、计算正常经营的年平均商业经营利润：

经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价

年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则：

年平均需进货次数＝2880/12＝240（次）

在估价时点，该加油站汽油进价平均为4．72元/升、柴油进价平均为4．52元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的月平均值在240万升。年平均进货价2400000×12×（4．72＋4．52）×50%＝133056000（元），则：

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

＝133056000÷240＝553950（元）

根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润率在8%～10%，故直接取10%为其商业经营利润率，则：

年平均经营利润＝（平均流动资金＋运营费用）×利润率

＝（553950＋2483543）×10%＝303749（元）

B、成品油特许经营权产生的收益：

根据对××市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则：

由成品油特许经营权产生的收益＝销售成本×3%

＝74506310×3%＝2235189（元）。

C、则由房地产产生的年净收益如下：

年净收益＝营业利润－年平均经营利润－成品油特许经营权产生的收益

＝5664807－303749－2235189

＝3125869（元）

（8）报酬率的确定

报酬率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为2．25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为7．75%，我们确定报酬率值为10%。

【纠错】报酬率的选取依据不充分。

（9）收益年限的确定

根据委托人提供的《房地产证》（×房地字第××号），使用年期为40年（从2001年10月17日至2041年10月16日止），距估价时点2006年6月2日，该剩余使用年限为35．33年。

2.价时点的油价测算

（1）销售收入

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油，0#柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。估价时点各品种油进价与销价如下表：

据调查，上表中93#与97#油所占比重较大，共计占汽油总量的30%左右，90#占汽油总量的10%左右，98#占汽油总量的5%左右。则：

汽油进价均价＝［4．44×10%＋（4．56＋4．90）×15%＋4．95×10%］÷50%＝4．72（元/升）

汽油销价均价＝［4．62×10%＋（4．98＋5．39）×15%＋6．40×10%］÷50%＝5．32（元/升）

销售收入＝（5．32汽油＋4．68柴油）×80000×360×50%＝144000000（元）

（2）销售成本

销售成本为加油站商品购入价款（不合增值税），每年按360天计，则：

销售成本＝（4．72＋4．52）×80000×360×50%＝133056000（元）

（3）运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，参照委托人提供的财务报表，按其销售收入的2%计取，即：

运营费用＝销售收入×2%＝2880000（元）

【纠错】运营费用率2%无取值依据。

（4）确定年折旧费

指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。

储油罐年折旧＝储油罐数×年每台折旧额

根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为1476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：

年折旧额＝1476720/20＝73836（元）

（5）营业税金及附加

营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：

营业税金及附加＝（销售收入－销售成本）×17%×4%

＝（144000000－133056000）×17%×4%＝74419（元）

（6）营业利润

营业利润＝销售收入－销售成本－管理费用－设备年折旧费－营业税金及附加

＝144000000－133056000－2880000－73836－74419＝7915745（元）

（7）确定由房地产产生的净收益

上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净收益。

A、计算正常经营的年平均商业经营利润：

经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价

年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力

根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则：

年平均需进货次数＝2880/12＝240（次）

在估价时点，该加油站汽油进价平均为4．72元/升、柴油进价平均为4．52元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的月平均值在240万升。年平均进货价2400000×12×（4．72＋4．52）×50%＝133056000（元），则：

年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数

＝133056000÷240＝553950（元）

根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润率在8%～10%，故直接取l0%为其商业经营利润率，则：

年平均经营利润＝（平均流动资金＋运营费用）×利润率

＝（553950＋2880000）×10%＝343395（元）

B、成品油特许经营权产生的收益：

根据对深圳市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则由成品油特许经营权产生的收益＝销售成本×3%＝133056000×3%＝3991680（元）。

C、则由房地产产生的年净收益如下：

年净收益＝营业利润－年平均经营利润－成品油特许经营权产生的收益

＝7915745－343395－3991680＝3580670（元）

（8）报酬率的确定

报酬率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为2．25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合估价对象属于投资风险较大的收益性房地产，确认风险调整值为7．75%，我们确定报酬率值为10%。

（9）收益年限的确定

根据委托人提供的《房地产证》（深房地字第××号），使用年期为40年（从2001年10月l7日至2041年10月16日止），距估价时点2006年6月2日，该剩余使用年限为35．33年。

（10）计算市场价格

3．确定评估结果

从以上计算可以看出，按财务会计报表测算与按估价时点油价测算计算出评估结果有一定差距，按财务会计报表测算结果是在加油站实际基础上取得的，其结果较符合该加油站的市场变化趋势。而按估价时点油价测算结果是根据估价时点柴油与汽油的进销差价及油站的储油量计算净收益，由于目前成品油市场油价波动较大，且评估结果对油价变化较为敏感，对反映长期市场变化趋势会有较大的偏差。

因此，我们采用按财务会计报表测算和按估价时点油价测算计算出的加油站评估值分别取0.7、0.3，以加权平均值为最终评估结果如下：

六、估价结果确定

根据市场调查，结合估价对象的个别因素和使用现状，最终我们确定估价对象在估价时点的评估结果如下：评估总值：人民币31498173元，大写金额：人民币叁仟壹佰肆拾玖万捌仟壹佰柒拾叁元整；预计税费：人民币13325383元，大写金额：人民币壹仟叁佰叁拾贰万伍仟叁佰捌拾叁元整；评估净值：人民币18l72789元，大写金额：人民币壹仟捌佰壹拾柒万贰仟柒佰捌拾玖元整。

发布日期：2022-06-26

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