××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析（略）

（二）估价对象权益状况描述与分析（略）

（三）估价对象区位状况描述与分析

1.区域特征

估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几幢综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受征收以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。

2.道路通达状况

估价对象距城市主干道××路100m左右。距Z广场1200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，G广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。

3.对外交通状况

估价对象距火车站2．5km，距港口1．0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。

4.基础设施条件

估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。

5.商服配套设施

经实地查勘，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等；南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数幢多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1km范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。

二、市场背景描述与分析

××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：

2003—2005年××市商品房交易数据汇总表 表3－1

从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7．93%，交易单价年平均增长速度为10．19%。

在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市。估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如××、××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。

估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。

三、最高最佳利用分析

最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳利用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳利用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。

根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售。还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：

第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。

第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3000元/㎡左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。

第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模。因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。

在上述最高最佳利用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：

（1）地下1～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。

（2）裙房1～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3000㎡的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置．地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。

（3）裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。

（4）塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况．宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40㎡的一室或50～60㎡的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

（一）假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算

【纠错】缺假设开发法的公式

1．裙房部分价格估算

（1）可比实例选取与分析

可比实例A：××街××号商业用房

建筑面积352．51㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624/㎡。交易日期2006年8月17日。

可比实例B：××街××号商业用房

建筑面积502．18㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13043元/㎡，交易日期2006年7月21日。

可比实例C：××街××号商业用房

建筑面积518．14㎡，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价11580元/㎡，交易日期2006年5月17日。

【纠错】三个可比实例建设面积太小，与估价对象规模不相当。（估价对象总建筑面积8万多平米。）

（2）交易实例与估价对象比较分析

将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：

【纠错】缺个别因素的调整打分。

根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：

（11 476+11293+11697）/3=11489（元/㎡）

【纠错1】缺市场法文字计算公式。

【纠错2】采用简单算术平均值理由不充分。

（5）裙房总价格

已知裙楼建筑面积为16685．37㎡，则裙楼部分的总价为：

11489元/㎡×16685．37㎡＝19168．82万元

2．塔楼A座1l～28层价格估算

（1）估价分析思路

塔楼包括11～28层共18个楼层，进入市场时将以单套住宅的形式出售，因此对估价对象开发完成后价值的测算应当在估算每一套住宅可能销售价格的基础上汇总而取得。估价中，具体的测算思路是：首先在对每套住宅进行分析的基础上，选择其中的一套住宅为标准样本，通过比较法测算该标准住宅的正常价格A，然后以该标准样本住宅为100，考虑朝向、户型差异，对该楼层所有住宅的平均价格进行测算，取得该标准楼层的平均价格B；再考虑楼层差异，对其他楼层住宅的平均价格C进行测算，最后将各楼层测算结果汇总即取得住宅部分的评估总价。

【估价思路解释见下图】

一套标准住宅价格A

↓

一层标准楼层平均价格B

↓

其他楼层平均价格C

↓

各楼层结果汇总

（2）标准住宅单价估算

结合估价人员调查取得的交易实例情况，估价中选取11层南向住宅为标准样本，运用市场法对改造完成后该住宅可实现销售价格进行分析。估价人员经过对估价对象实地查勘与必要的市场调查，取得了类似交易实例，经过分析比较后选择下列三个交易实例作为可比实例，用于本报告的分析测算。

1）可比实例选取与分析

可比实例A：××小区l号楼l单元11层6号

建筑面积44．00㎡，一室，南向，精装修，总楼层19层，交易实例位于11层，框架结构，成交价格35万元，建筑面积单位价格7953元/㎡，交易日期2006年7月11日。

可比实例B：××大厦12层3号

建筑面积64．48㎡，一室一卫，南向，精装修，总楼层18层，交易实例位于12层，框架结构，成交价格48万元，建筑面积单位价格7444元/㎡，交易日期2006年9月10日。

可比实例C：××苑11层5号

建筑面积72．134㎡，二室一厅，南向，精装修，总楼层为32层，交易实例位于11楼，框架结构，成交价格56万元，建筑面积单位价格7764元/㎡，交易日期2006年8月27日。

2）可比实例与标准样本比较分析

将可比实例与改造完成后估价对象标准样本进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：

【纠错1】楼层和朝向应在区域因素。

【纠错2】小区内所处位置应放在区域因素。

3）比较因素修正系数确定

根据表3－5估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表：

【纠错1】未进行交易日期调整，或说明不调整交易日期的理由。

【纠错2】未进行建成时间的调整，或没有说明不调整的理由。

【纠错3】未进行楼层调整，或说没有交代不调整楼层的理由。

4）比准价格计算

根据表3－6确定的因素修正系数，对比准价格计算见下表：

根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：

（7079+7023+7042）/3=7048（元/㎡）

【纠错1】采用算术平均值理由不充分。

（3）标准层平均价格分析

根据对我们所掌握的有关资料进行分析，假设南向住宅交易价格为100，则东向住宅正常价格一般为93左右，西向住宅价格为85左右，北向为80左右。尽管塔楼A座改造后每层中不同朝向的各套住宅建筑面积不相同，但是估价中假设各朝向的住宅建筑面积相同，对平均价格的影响并不大，况且没有准确的各朝向住宅建筑面积为权重的情况下，假设各朝向 格得分为：

（100＋93＋85＋80）÷4＝89．5

标准层平均价格为：7048×89.5/100=6308(元/㎡)，估价中取标准层平均价格为6300元/㎡。

（4）住宅平均价格

根据估价师掌握的类似高层住宅楼层价格差异分析，估价对象楼层价格差为100元/㎡，顶层与倒数第三层价格相同。因此，各楼层的平均价格见下表：

由于18个楼层每楼层建筑面积相同，因此，塔楼部分平均价格为每楼层平均价格的简单算术平均数，为7138．89元/㎡。

其中最高价格为：7900*100/89.5=8827(元/㎡)

其中最低价格为：6300*80/89.5=5631(元/㎡)

（5）塔楼A座11～28层住宅总价

已知塔楼A座11～28层的建筑面积为16527．96㎡，则该部分的总价为：

7138．89元/㎡×16527．96㎡＝11799．13万元

3．假设估价对象为正常项目的总价格

根据以上分析，假设估价对象为正常开发项目条件下的总价格为：

19168．82万元（裙房的）＋11799．13万元（住宅的）＝30967．95万元

4．项目权利情况修正

由于估价对象为半截子改造项目，其公建部分土地使用权自1994年1月18日至2034年1月17日，至估价时点已经过了12．7年，剩余使用年限27．3年。住宅部分用地土地使用权自1994年1月18日至2064年1月17日，至估价时点剩余年限为57．3年。

【纠错】土地使用权出让年份前后交代不一致，相差半年。前边结果报告交代的土地出让年限起始日期为1994年6月8日，这里技术报告又变成了1994年1月18日。

在房地产交易活动中，我们看到由于土地使用权年限减少对新建房地产项目价格的影响远超过土地价值的减少。例如，在本估价项目中，根据《关于发布××市土地级别及土地出让金标准的通知》，当前该区域最高使用年限商业用地的土地出让金楼面单价为2640元/㎡，则补交12．7年的土地出让金占40年土地出让金的比例为

【纠错】土地报酬率6%无取值依据。

但是我们掌握的实际市场资料反映的结果来看，因像估价对象这类的项目在改造后的销售价格与同品质正常项目的销售价格之间的差异远不是上述比例所能反映的，这是因为在房地产交易活动中，半截子改造工程交易价格的减少并不仅仅是土地使用年限降低造成的土地价值减少，而是由于多种因素相互影响造成的。单独计算这些因素对房地产交易价格造成的影响具有很大的难度，因此，我们采用综合分析的方法，将这些因素看作一个影响因素，将由此造成的影响用一个权利修正系数来调整。权利修正系数的计算公式为：

【纠错】折现率18%取值理由不充分。

（二）估价对象改造续建成本分析测算

1．续建成本包括内容

为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应的功能与效用。经分析认为估价对象的续建的主要内容包括：①裙楼1～3层与塔楼A座原有外墙装饰装修工程的拆除；②裙楼与A座塔楼室内原装修的拆除；③裙楼与A座塔楼室内原安装房屋设备管线的拆除；//④裙楼外墙面的重新装修；⑤裙楼室内各层地面、墙面做初装修、砌筑必要的墙体进行适当分隔；⑥裙楼进行房屋设备安装并在各层做吊项；⑦A座塔楼外墙装修；⑧A座塔楼室内各房屋精装修与设备安装等。

2．续建费用测算的假定

（1）估价对象原装修工程内容全部拆除。

（2）为保证估价对象续建完成后使用，地下一层应通过施工保证裙楼与塔楼A座停车与房屋设备运行的需要。

（3）估价对象裙楼用途为商业，塔楼A座11层至28层为小户型公寓。

3．裙楼1～3层续建工程主要内容与费用

（1）裙楼外墙面按以下条件考虑：配合房屋结构，在原窗洞口重新安装落地式固定外窗、双层中空玻璃塑钢窗，在A座原门口安装转门或平开门，首层其余墙面为干挂大理石。重新修整A座的雨篷。保留一层室内已铺大理石地面、柱面，对楼梯间墙面进行必要的修补，安装通往二楼的白钢栏杠；在大厅中部楼梯处，重新修筑楼梯或扶梯。首层未进行理石装修墙面按抹水泥砂浆刮大白考虑。

（2）室外台阶、平台、挡墙等，铺贴花岗岩或大理石。

（3）首层及二、三层大厅顶棚、工作间、卫生间等，统一采用相应材质和规格材料全部做出吊顶。

（4）二、三层室内墙、柱面仅做初装修。

（5）二、三层地内地面：为水泥砂浆找平层或细石混凝土找平层。

（6）垂直运输：除塔楼A座3台高层电梯外，其余塔楼暂不考虑。

（7）各类房屋设备：如给水、排水、强弱电、消防、通信、空调、交通、安全监控等工程，因原安装管道已较多拆除或损坏，需重新安装，统一施工。

（8）为满足各层业态分布与安排，对裙楼各层进行必要的竖向分隔。

经分析，按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，裙楼部分平均每平方米的工程造价为1617元。因此，裙房部分改造续建工程费用为：1617元/㎡×6685．37㎡＝2698．02万元

4．塔楼A座11～28层续建工程内容与费用

（1）A座塔楼外墙面刷较高档涂料，安装平开断桥铝中空玻璃窗。

（2）客厅、卧室：地面铺复合地板，墙面刮大白刷乳胶漆，适当部位做吊顶，安装窗帘盒，配备有线电视、电话、宽带线路与插座，安装必要的开关、插座与灯具等。

（3）厨房：地面中档防滑地砖，墙面贴瓷砖，做吊顶。配备整套橱柜，如灶台、油烟机、洗菜盆、水龙头、各类碗柜，安装必要的开关、插座、灯具。

（4）卫生间：地面中档防滑地砖，墙面贴瓷砖，做吊顶。卫生洁具配备齐全，如坐便、洗手盆、淋浴器、热水器、毛巾架、换气扇，安装必要的开关、插座与灯具等。

（5）安装进户防盗门，安装对讲机，户内房间门坚固、美观。

经分析，按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，塔楼A座1l～28层住宅室内装修工程平均每平方米造价为1000元。因此，A座11～28层住宅续建工程室内装修工程费用为：

1000元/㎡×16527．96㎡＝l652．80万元

5．A座11～28层续建工程其他工程费用

为保证塔楼A座11～28层住宅续建后的正常使用，还应进行下列续建工程。

（1）客梯3部：为满足续建后使用要求，A座客梯应为中速梯、载重量l000KG，国内品牌产品。经调查，一部28层梯包括安装费为50万元，3部电梯共计150万元。

（2）外装修工程费用：为保证外墙面装修质量，外装修工程内容主要为：

原外墙瓷砖铲除运输费，包括脚手架费、安拆费，经测算折合建筑面积为12．50元/㎡。

重抹水泥砂浆找平和抹防水砂浆费用。为保证后刷高档防水装饰涂料质量，续建工程在外墙面需重抹水泥砂浆找平和抹防水砂浆。经测算折合建筑面积为10．42元/㎡。

刷高档防水涂料。经测算折合建筑面积为3．27元/㎡。

塔楼A座整体外墙装饰装修费用为：

（12．5＋10．42＋3．27）元/㎡×22955．50㎡＝60．12万元

外窗费用：按目前开发建造住宅外窗施工情况，估价对象A座外墙应安装断桥铝中空玻璃窗，经测算折合建筑面积外窗每平方米工程费用为66．94元。塔楼A座11～28层外窗更换费用为：

66．94元/㎡×16527．96㎡＝110．64万元

则塔楼A座外装修工程费用合计为：

60．12万元＋110．64万元＝170．76万元

（3）塔楼A座1l～28层土建改造费用。结合实地查勘，为适应小户型需要，续建中应将原平面进行适当的户型改造，即墙体改造，对某些部位重新确定套型，增加卫生间、厨房，增加不同类型的门框等。经测算每平方米改造费用为60元。则A座土建改造费用为：

60元/㎡×16527．96㎡＝99．17万元

（4）塔楼A座1l～28层室内房屋设备安装费用。经实地查勘，A座安装室内房屋设备如给排水、采暖、消防、煤气管道系统、敷设电气线路等，需要全面安装。经测算室内房屋设备工程单方造价为176．06元/㎡。则A座室内房屋设备安装费用为：

176．06元/㎡×16527．96㎡＝290．99万元

（5）裙房顶部及檐口部位、塔楼A座顶部及檐口部位改造工程费用。经实地查勘，裙房顶部杂草植物丛生，防水层已发生个别破损和渗漏。估价中按清除屋顶杂草，拆除原防水层，重新进行修正檐口部位考虑。经测算，裙楼顶部面积为3450㎡，A座塔楼顶部为918㎡，两个部位拆除费用分别为15元/㎡、25元/㎡，防水层费用分别为80元/㎡和100元/㎡，则工程费用为44．25万元。

塔楼A座1l～28层续建工程其他工程费用合计＝755．17万元。

6．地下室改造其他费用

为保证裙房1～3层和塔楼A座11～28层投入后的正常使用，续建工程中应对地下室进行一定程度的改造，用作停车场、设备用房。考虑塔楼B座写字楼的需要，估价中只考虑将地下一层进行改造，建筑面积为4063．38㎡，地下室每平方米改造费用为100元考虑，则地下一层改造工程费用为：

100元/㎡×4063．38㎡＝40．63万元

7．室外配套工程费用

室外配套工程费用是指在估价对象室内外改造完成后与市政设施、地下电缆、通信、给排水、燃气、供热工程等连接的室外管道、管线费用。估价中确定每平方米该费用为100元/㎡，则估价对象室外配套工程费用为：

100元/㎡×33213．33㎡＝332．13万元

8．专业费用

根据估价对象续建工程内容、建设工期、建筑形态复杂程度等原因，取续建工程的专业费用率为5%，则该项费用计为：

5478．75×5%＝273．94（万元）

9．基础设施配套费

（1）市政基础设施配套费

根据委托人提供的资料，原建设单位在建设过程中尚未缴纳市政基础设施配套费，根据《××市城市基础设施配套费征收办法》规定，估价对象须补交的市政基础设施配套费为：

200元/㎡×33213．33㎡＝664．27万元

（2）新建住宅供电工程费

住宅部分的新建住宅供电工程费按照××省物价局《关于新建住宅供电工程配套费收费标准的有关规定》，计算为：

90元/㎡×16527．96㎡＝148．75万元

（3）裙房部分变配电工程费

裙房部分的变配电工程费用按照在实际开发中一般工程分析确定。裙房工程参照××市××商城实际结算的变配电工程费用标准估算为216万元。

（4）基础设施配套费用

上述各项费用合计＝5029．02万元

10．其他行政事业性费用

根据国家、××省、××市有关规定，估价对象在建设中还需要发生白蚁防治、新型墙体材料费、砂石费、河道维护费、工程质量监督费等行政事业性收费。经测算，总额为317．62万元。

11．续建改造成本

上述各项成本合计＝7099．33万元

根据估价对象的规模以及建设内容，正常改造建设周期为1年，假设改造投资在建设期内均匀投入，则续建改造成本折现到估价时点的价值为：

（三）管理费用

管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的3%，则该项费用计为：

6535．46万元×3%＝196．06万元

（四）销售费用

销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的2%，则该项费用计为：

22307．42万元（开发完成后折现的价值）×2%＝446．15万元

【纠错】销售费用折现不对。

（五）销售税金

销售税费是指销售改造完成的估价对象时，应由开发商缴纳的税费，包括营业税金及附加、印花税、交易手续费等。营业税金及附加为售价的5．5%，卖方需缴纳的交易手续费非住宅为销售价格的0．25%，住宅为3元/㎡。则该销售税金为：

22307.42万元×5.5%+3元/㎡×16527.96㎡+22307.42万元×＝1253.11（万元）

【纠错】非住宅部分（即裙楼）交易手续费的计算有误，正确的应为：22307.42万元×5.5%+3元/㎡×16527.96/㎡（元）

发布日期：2022-07-05

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