案例二　　最近两年出现了一种“以租代征”的用地形式，引起社会的关注。有人认为它是降低投资门槛，实现集体土地流转的新举措，也是“用地手续一时办不了”的应对之策。[2006年真题]问题：　　请从严格土地管理要求出发，分析其危害。

正确答案：
(1)“以租代征”的含义及表现:
“以租代征”是指一些地方政府部门通过租用农民集体土地进行非农业建设,违反土地利用总体规划和土地利用年度计划擅自扩大建设用地规模,规避农用地转用和土地征收审批手续,不落实耕地占补平衡法定义务,脱逃有关税费违法违规用地的行为。
“以租代征”首先表现在道路建设项目用地上。其次表现在公共基础设施用地项目上,公园、绿地、广场均采取“以租代征”。再次表现在招商引资项目用地上。最后是学校园区建设和拆迁安置项目用地上,“以租代征”也非常严重。有的建设项目本应征收为国有用地,但仍以集体建设用地名义骗取批准乱占乱用。
(2)“以租代征”的危害性
“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序,加快项目进展的速度,又可以逃脱法定的税费,如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等,更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。实际上,“以租代征”在理论上是无法立足的,在实践上是极其有害的。
①土地管理的一个通行规则就是用途管制,土地的所有者、土地的使用者对自己的土地如何进行使用,按照何种用途使用,是按照国家制定的规划来进行的。“以租代征”违反了土地利用总体规划和土地利用年度计划,必将严重威胁到国家的粮食安全和社会稳定。“以租代征”由于不需经上级政府批准,实际上早已成为建设用地的耕地,在账面上依然是耕地,导致中央无从准确掌握耕地保有量、新增建设用地规模等的土地信息,从而给决策者以错误的信息。“以租代征”撕开了土地用途管制的口子,突破了中央宏观调控的土地闸门,投资增长过快的势头就有可能迅速反弹,那将意味着要花费更多的时间,付出更大的成本。
②“以租代征”是严重违法的,既违反了《土地管理法》也违反了《合同法》和《农村土地承包法》的有关规定。违法签订的租赁合同是不具有法律效力的,一旦发生纠纷,任何一方都不受法律保护。
③“以租代征”还规避了国家对农用地转用的速度、规模、总量的控制,从2004年开始,中央决定土地政策是参与宏观调控的重要手段,就是从严从紧控制农用地转为建设用地的速度、总量、时序,“以租代征”行为规避和破坏了国家土地建设用地总量的控制,影响了宏观调控政策的实施。
④从长远看,“以租代征”可能最终会损害农民的根本利益,由于土地的交易是自发的,也不受法律保护,交易的双方,农民始终处在弱势地位,一旦发生种种法律、经济的纠纷情况,最终受损害的还是农民。

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