【教材案例2－6】

××保税区××厂房估价技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析

估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××］第××号、×开规建［××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见下表：

 
 （二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。①基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对估价对象宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格。②成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－房地产估价师知悉的法定优先受偿款【纠错1】不是抵押估价目的，不需要列出抵押价值公式。【纠错2】未说明不采用其他方法的理由。五、估价测算过程1．估价对象地块市场价值的确定基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到估价对象地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于价值时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。估价对象地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S其中Pzz—估价对象总地价；Psz—估价对象所在位置工业基准地价；K—期日修正；Aw—临江修正系数；Ar—容积率修正系数；Ao—其他个别因素修正系数；Ay—使用年期修正系数；F—开发程度修正；S—宗地总面积。①期日修正（K）该区域基准地价于2006年公布，估价时点为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。②临江修正（Aw）估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。③容积率修正（Ar）根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。【纠错】容积率修正系数确定未说明理由。④其他个别因素修正（Ao）工业用地其他个别因素修正系数表：

【纠错】个别因素修正未说明修正系数，打分是多少？只列出各种情况分值，但没有评价估价对象修正系数。

⑤使用年限修正（Ay）

估价对象宗地工业用地最高出让年限为50年，剩余使用年限为47．75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为：［1－l÷（1＋6%）47．75］÷［1－l÷（1＋6%）50］＝0．99l 95831。

【纠错】土地报酬率6%缺取值依据。

⑥开发程度修正（F）

估价对象地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。

估价对象宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见下表：

估价对象宗地工业用地计算过程：

【纠错】表格中所列计算公式错误，应前边给出的公式相同。

则估价对象地块总地价：8342 400元（取整）

单位地价：8342400÷13200＝632（元/㎡）（取整）

注：由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。

2．估价对象建筑物市场价值的确定

（1）根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100元/㎡。

建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13994200（元）

（2）专业费、管理费及不可预见费

根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%）即839 652元。

【纠错1】建造成本6%取值无依据。

【纠错2】前边交代是五通一平为熟地，不需要有基础设施建设费，但应该有公共配套设施费和其他工程费。

【纠错3】缺销售费用的计算。

（3）投资利息

假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为：

投资利息＝（13994200＋839652）×6．12%×1×0．5＝453916（元）

【纠错】投资利息应按复利计算。

【纠错】投资利息计算基数中缺销售费用的计算。

（4）开发利润

取利润率10%，即为1 483 385元。

【纠错1】开发利润是什么利润？不同的利润基数是不同的。

【纠错2】利润率10%无取值依据。

（5）销售税费

在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。

则销售税费＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）×5．65%＝1004314（元）

【解释公式】可以设建筑物重新购建价格为V，则5．65%V＋13994200＋839652＋453916＋1483385＝V，V＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%），销售税费＝5．65%×（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）＝1004314（元）。

【纠错】计算销售税费的基数缺销售费用。

（6）计算估价对象建筑物的市场价值

经估价人员实地查勘和相关人员介绍，估价对象建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。

【纠错】综合成新率确定依据不充分，或说缺理由。

估价对象建筑物市场价值＝［（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）］×98%

则估价对象建筑物市场价值为17419958元，单价l369元/㎡。

3．房地产市场价值的确定

房地产市场价值＝地块市场价值＋建筑物市场价值

＝8342400＋17419958

＝25762358（元）

则估价对象房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡。

六、估价结果

估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。

发布日期：2022-07-06

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