土地价格评估的原则有哪些？

正确答案：
土地估价的原则,是土地价格形成原理在土地估价过程中的具体体现,是土地估价的指导思想。土地估价应当遵循的估价原则,主要包括:
(1)供需原则:地价受供需变化的影响。供给变化与地价成反比,需求变化与地价成正比。同时由于土地面积的有限性和位置的固定性,土地的供给弹性较小,土地价格主要受需求变化的影响,土地估价中,必须充分考虑土地市场中的供求状况。
(2)变动原则:影响地价的各因素不断变动导致地价不断变动,因此估价时要进行动态分析。
(3)替代原则:条件或效用相近的地块,其地价也应相近。
(4)最有效使用原则:土地的用具有多样性,但地价是以该土地在最有效使用情况下所形成的价格,因此,土地估价时必须首先确定该地块的最佳利用方式,以此作为估价的出发点。
(5)均衡原则:地价受土地、劳力、资本三大生产要素的组合所影响,三者必须配合适当。在估价时要注意对三者配合的分析,使每一生产要素均发挥最高效用,这样才符合经济法则。
(6)收益递增递减原则:在一定的生产技术水平下,投人劳力和资本于固定的土地上,其收益随投入量的增加而提高,当投入量超过某一点后,其边际收益将呈递减现象。估价时,要根据这一原则,合理确定最有效使用方式和地价。
(7)贡献原则:土地的一部分改良,对整宗土地所产生的贡献程度就是土地价格的上涨幅度,这是部分与整体之间的关系。
(8)适合原则:土地使用应与周围环境协调一致,密切配合,这样才能发挥土地的最大效用,因此估价时,必须注重土地与周围环境关系的分析。
(9)竞争原则:地价是供求双方竞争的结果,而且由于地产的固定性、有限性和个别性,其竞争主要在需求者之间进行,凡是能产生超额利润的土地,其竞争必然激烈,其地价相应就高。
(10)预测原则:地产估价重要的并非是过去,而是未来,必须准确预测土地将来的收益动态,这样才能科学合理地评估土地价格。

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