全国土地估价师资格考试计算题例题有哪些？考试要重点复习什么？

全国土地估价师资格考试试题的计算题，其命题与其他科目试题相同，注重土地估价基础知识、基本理论与方法的同时，更加兼顾土地估价理论与实务的结合。

2013年全国土地估价师资格考试计算题就颇具代表性。下面简要分析其中某题。
    一、试题内容
    某开发区征收了100000平方米土地，全部批准为建设用地。该片土地经开发配套完成后，拟通过挂牌出让方式分批供应。第一块供应的建设用地为工业用地，土地面积为10000平方米，拟出让土地年限为50年，出让时间设定在2013年9月30日。
下面是土地估价师收集和调查的资料：
   （1）待估片土地所在区域周边相似农地的前三年平均年产值为3000元/亩，近两年来青苗及地上附着物补偿费平均为10000元/亩。该开发区所在区2010年公告的征地区片综合地价为10万元/亩。
   （2）开发区所在地区征地中一般发生的直接相关税费有：耕地占用税按34元/平方米收取；耕地开垦费按10元/平方米计收；征地管理费按征地补偿费总额的4%收取。另外，估价师还了解到，当地在征地费用之外还另行由用地单位分摊的一些费用有：按照地价款分摊的有国有土地收益基金10%、教育资金1%、农业土地开发资金15%、农田水利建设资金10%；按照面积分摊的有新增建设用地土地有偿使用费64元/平方米。
   （3）该开发区平均土地开发程度已达到“七通一平”（通路、通上水、排水、通电、通讯、供气、供暖，场地平整），其中开发区外道路修建共花费资金300万元，电路连接花费100万元。所在地区“七通一平”土地开发费用平均为150元/平方米。开发区面积规模不大，各地块个别因素情况基本相当。
   （4）计算中假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，土地开发年贷款利率为6%，土地开发投资整体利润率为10%，土地还原率为7%，土地增值收益率为20%。
请从上述资料中选择适当的数据和参数，采用成本逼近法计算该工业用地的成本价格（成本价不考虑年期修正）、市场价格，并分别列出单价和总地价。
    二、试题提示与答题要求
    1、试题提示
分别列出解题思路、计算公式、代入数据的计算式、计算结果及单位；中间计算结果均保留小数点后2位，单价为元/平方米，总价为元；最终计算结果保留整数，单价为元/平方米，总价为万元；还原率、年期修正系数均保留小数点后6位计算。
    2、答题要求
分项分步记分，只有计算结果的不得分；先计算单价，最后计算总地价。
    三、参考答案
    1、适用方法
试题中给出的评估资料，主要是土地取得成本、土地开发费、税费及利息率、利润率、土地增值收益率等参数，显然适宜用土地成本逼近法评估待估宗地价格。其计算公式如下：
    土地成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润
    土地市场价格＝土地成本价格＋土地增值
    2、计算步骤
   （1）土地取得费＝征地区片综合地价＋青苗及地上附着物补偿费＝（10＋1）×15＝165元/平方米
   （2）土地开发费＝150元/平方米
   （3）征地税费＝耕地占用税＋耕地开垦费＋征地管理费＝34＋10＋165.00×4%＝34＋10＋6.6＝50.60元/平方米
   （4）利息＝（土地取得费＋税费）×[（1＋6%）2－1] ＋土地开发费×[（1＋6%）2/2－1]＝（165＋50.60）×[（1＋6%）2－1] ＋150×[（1＋6%）1－1]＝35.65元/平方米
   （5）利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×10%＝（165.00＋150＋50.60）×10%＝36.56元/平方米
   （6）土地成本价格
    单位成本价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＝165.00＋150＋50.60＋35.65＋36.56 ＝437.81元/平方米
    土地成本总价＝土地成本单价×土地面积＝437.81×10000＝437.81万元
   （7）土地增值＝土地成本价格×20%＝437.81×20%＝87.56元/平方米
   （8）年期修正系数＝ ＝ ＝0.966052
   （9）土地市场价格
    单位地价＝（土地成本价格＋土地增值）×年期修正系数＝（437.81＋87.56）×0.966052＝525.37×0.966052＝507.53元/平方米
    土地总价＝土地市场单价×土地面积＝507.53×10000＝507.53万元
四、土地估价师考试注意事项
   对未来从事土地估价业务的考生，应该关注以下几方面：
1、正确理解土地估价计算公式，分项分步答题减少失分。
2、掌握土地估价相关法律法规与技术规范，准确选取评估计算依据。3、参加土地估价实践活动，有助提高土地估价水平。
4、遵循土地估价的计算准则，避免误差影响计算结果。

 

 

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