案例四　　某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2012年5月开始入住， 2013年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2013年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2013年10月1日以前办理好物业交接验收手续。　　2014年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题的投诉。　　【问题】　　1．在办理新建物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的物业资料有哪些？　　2．在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须满足的条件有哪些？　　3．物业管理机构更迭时，查验和移交的物业管理资料有哪些？　　4．物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些？

正确答案： 1.在办理物业承接验收手续时,物业服务企业接收查验的资料包括:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件;
(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(5)房屋、共用设施设备清单;
(6)承接查验所必需的其他资料(如物业产权资料、客户资料、保修资料等)。
2.在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验:
(1)物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同;
(2)物业的业主或业主委员会(产权单位)同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
3.物业管理机构更迭时,查验和移交的物业管理资料包括:
(1)物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,主要是物业竣工图纸资料,竣工验收资料,设备的使用、维护技术资料,物业产权资料,物业清单等。
(2)物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:物业设施设备清单、台账,使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。
(3)业主资料,包括:业主身份、产权证明,物业查验、问题解决记录,物业使用、装修、维修资料,有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。
(4)财务管理资料。包括:属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单,水电等抄表记录及费用代收代缴明细表,物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录,其他需移交的各类凭证、表格、清单等,业主各类押金、停车费、应收款项等。
(5)合同协议书,包括:对内、对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
(7)其他需要移交的资料。
4.物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项,主要包括以下内容:
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业,而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。
(2)各项费用和资产的移交,共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利于交接和日后管理工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在质保期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
(4)在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

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